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法拍房屋是什么意思

2021-01-13 379次浏览

“法拍房”是法院法拍房产的简称,当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋法拍,以法拍所得价金满足债权。而在过程中遭到法拍的房子就是所谓的“法拍房”。

  法拍房通常价格较低(部分成交价只有市场价的50%-60%),而且一般不限购,这样的房子难道不应该赶紧跑步前进,赶紧入手吗?如果你不问三七二十一的就直接竞买,很可能就事与愿违。因为“法拍房”价格低是有原因的,不排除有些房屋权属可能存在某种瑕疵,如未交齐土地出让金;没有房产证(或暂未办理,或无法办理);未交清物业费、取暖费;房屋里面带有租客等等情况,这些问题法院是不负责解决的。

  1、关注是否需要一次性付款。

  司法法拍的房源,一般在法拍竞买前,需要缴纳一定数额的法拍保证金,成交后需要在一定时间内补足余款。对于经济状况不是很好的购房者来说,一次性付款会有更大的压力,所以要求竞拍人对自己的资金状况进行全面考量,不要盲目跟拍。注意:竞买成功后,如果因你的原因不能交易,法拍保证金是不退的。

  2、关注房屋质量。

  建议实地看房,否则很有可能遇到存在建筑瑕疵的房产,关注采光问题,条件允许的情况下可以问询一下邻居关于该房产的情况。但是司法法拍的房子看房并不方便,而竞买人一旦轻易作出竞买决定,即表明已完全了解并接受该房屋的现状和一切可能存在的问题,法院对房子的瑕疵不担责。

  3、关注租赁问题。

  “买卖不破租赁”这一法律原则您一定要知道,它是指在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。也就是说,可能你买了房子也不能住进去,对方还是合法居住。

  4、户口落户问题。

  目前没有法律规定,可以强制性要求迁出户口,所以很有可能户口是没法落在这套房屋上的,而户口不能落户,意味着子女就学等问题可能没法解决。

  5、需承担隐性费用

  购买司法法拍的房子除了要一次性全额支付房款外,还可能需要承担一些隐性费用,比如被法拍房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等,也需竞拍人一并承担。另外,房屋年限及性质不一也将导致交易的税费不一,您都需要详细咨询专业人士。

  法拍房一般经过查封、资产评估、网上法拍、过户清房的过程,我们接触到的就是从网上法拍开始,目前法院合作的法拍平台有阿里、京东、海马法拍等三家网站。

  且法院不会通过中介发布法拍信息,谨防被骗。

  可以放心买法拍房,前提是做好充足的准备!

  准备一:做好详细的资金方案

  清楚自己的购房预算,最高额承受能力。包括保证金、全款付款时间、能否贷款、贷款额度、贷款利率、贷款放款时间、房产抵押额度、抵押放款时间等。

  准备二:看准法院公告

  这一点很重要而且容易被忽略,法院公告包括很多重要信息点,如:产权信息、税费信息、责任归属、户口信息、是否腾空、是否有租约、是否有占用、物业欠费情况等。

  准备三:条件允许,务必实地看房

  除非你对房源内外部情况了如指掌。很多信息我们通过网站平台上是看不出来的,买过房的人都知道要实地看房,来验证之前获取的信息真伪,防止出现意外情况。实勘分为内部实勘及外部实勘。内部实勘包括:是否可以进屋查看、房屋户型、朝向、得房率、质量是否存在瑕疵、居住人情况、了解法拍原因、能否与居住人协商。外部实勘包括:邻里关系调查、物业调查、房屋位置、学区调查、周边交通及配套调查等等。

  准备四:做好参拍心理准备

  为什么要提这一点?很多朋友聊下来说,买法拍房真心地辛苦。确实,做好前面的准备之后就够累的了,这还没有参拍呢?

  参拍前需要做好哪些心理准备?

  1、调整好心态,准备打持久战。整个法拍的过程一般比较漫长,一般需要2-3天才能结束。出现多次参拍才能拍中一套的结果很常见。提前准备好1-2套房源方案做备选。

  2、量力出价、头脑冷静。领先了别大意,落后了别气馁。根据自己的资金规划,量力而行。一些热门房源法拍的过程还是特别刺激和激烈的,特别是到了最后出价阶段,每一次举牌都是需要经过思考。建议邀请专业法拍师作指导,对场面的把控是一个好的法拍师必备的能力。

  准备五:预估过户和清房成本

  在前期调查时,根据产权性质、税费情况、法拍原因、占用情况、租约情况及清房难度对过户和清房成本做个大致估算,并计入购房总成本中。

  很多朋友在谈法拍房时,说自己买法拍花的钱不必买二手低,有一部分原因是现在的法拍市场(尤其是一线城市)捡漏的几率越来越小;还有一个原因是,前期计算总成本时忽略很多重要因素。

  购房总成本包括:法拍款+税费+物业欠费+租金解约成本(若有)+机构服务费(如有)+清房费用(若有)+装修费用(若有)+贷款利息(全款除外)

  这其中的每一项,如果存在费用而你没有计算的话,金额都不小。大家一定算仔细了。

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