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法拍房有人住怎么办

2021-01-13 559次浏览

房屋法拍是资产处置的主要方式之一,也是人民法院执行行为中的“利剑”。近年来伴随着执行攻坚的不断深化,司法法拍房屋逐渐获得了人们的关注,但若法拍房有人住怎么办,该如何维权?

  一、对于竞买人来说,法拍房有人住怎么办?

  首先,竞买人在参拍前,就应该对房屋进行调查,全面了解房屋的情况,以及可能存在的风险。

  如果是有占用的法拍房,尽量不要参拍,如果一定要参拍,必须提前制定清场方案。

  依据多年的参拍经验,遇到想参拍但有占用的法拍房,总结出四个步骤,教你如何调查法拍房占用问题:

  第一步:

  调查法拍房涉及的案件信息,主要包括标的被法拍的执行案件以及债权数额,目的是为了调查债权人的债务占比,为之后分析法拍房实际占用情况做铺垫。

  第二步:

  调查被执行人涉及的,除标的以外的其他相关执行案件,目的是为了调查被执行人有无其他负债,以及欠债数额,目的是为了排除其他债权人占用的风险。

  第三步:

  实地下户调研,去法拍房所在位置,实际查看是否有真实占用,以及占用人性质,初步制定占用人清场方案。

  第四步:

  如果被执行人名下有公司,还需要调查涉案公司信息,主要调查被执行人是因为什么导致欠债,有无套路贷、涉黑等风险,尽可能排除案外人占用。

  二、有占用的法拍房在法拍市场上并不少见,一般有三种情况。

  1、被执行人占用

  被执行人,指这套法拍房的原房主,因为自己欠了申请执行人的钱不还,或者没有能力偿还,自己名下的房产就会被法院强制法拍掉,法拍款优先偿还申请执行人的债务。

  申请执行人,指向法院申请执行这套法拍房的债主,通常为被执行人欠债最多的一个。

  客户L遇到的就是这种情况。

  这套法拍房的被执行人今年68岁,14-16年期间先后向亲戚朋友借了一百多万,之后拒不还款。

  债权人无奈便向法院提起诉讼,法院强制法拍执行他唯一的房产,同时也将他列为失信人员和限制高消费人群。

  但是,2018年,被执行人的儿子由于诈骗罪以及合同诈骗罪被判七年,无法赡养父母。

  被执行人及他的妻子只有这一套房子居住,一旦成功法拍,就无处可去。

  可想而知,这种情况下,被执行人必然不会轻易离开自己的房子,让法拍、过户顺利进行。

  像这类已经失信限高,并且年纪比较大的被执行人占用的法拍房,如果前期没有充分的解决方案,一定不要参拍。

  否则就会面临“拍中却住不了”的情况。

  2、债权人占用

  债权人,就是被执行人的债主。

  一旦被执行人已经沦落到房子被法拍,就代表被执行人名下已经没有其他可供执行的资产了。

  通常情况下,被执行人不会只有一个债权人。

  但是在法院强制法拍房产时,会优先将法拍款偿还给有申请执行人身份的债权人,也就是欠款最多的债权人。

  而其他债权人们只能等被执行人将申请执行人的债,还清之后,才能向法院申请强制执行追回自己的钱。

  对其他债权人而言,什么时候能追回欠款,能追回多少,都是未知的。

  于是,一些比较极端的债主会直接住进被执行人的房子,扰乱竞拍,要求被执行人还债。

  3、案外人占用

  还有一些占用,属于案外人占用。

  案外人通常是被执行人的亲戚或朋友,有些是真实住在这里,有些是假装住在这里以干扰竞拍。

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